Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 måste alla bostadsrättsföreningar upprätta sin årsredovisning enligt K3 (BFNAR 2012:1). Även många fastighetsägande aktiebolag omfattas. Den största förändringen för den som tidigare har tillämpat K2 är komponentavskrivning: byggnaden ska delas upp i delar som skrivs av var för sig.
I korthet
- Vem: Alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar, oavsett storlek. Dessutom fastighetsföretag där byggnader normalt genererar minst 75 procent av nettoomsättningen.
- När: Räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Med kalenderår är årsredovisningen för 2026 den första enligt K3.
- Vad: Byggnaden delas upp i komponenter med egna nyttjandeperioder, och en ingångsbalansräkning upprättas vid övergången.
- Likviditet: Ändrade avskrivningar påverkar det redovisade resultatet men inte kassan.
Vilka måste gå över från K2 till K3?
Alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska tillämpa K3, oavsett storlek. Bokföringsnämnden (BFN) har ändrat K2-regelverket så att föreningar inte längre får använda det.
För aktiebolag och andra företag som äger fastigheter är kraven mer villkorade. Som huvudregel måste företaget gå över till K3 om:
- byggnader normalt genererar minst 75 procent av nettoomsättningen, eller
- företaget normalt har en väsentlig uppskjuten skatteskuld.
Det finns undantag för mindre företag, bland annat kopplat till nettoomsättningens storlek och för företag som redan tillämpar K2. Att ett bolag äger en fastighet betyder alltså inte automatiskt att det måste lämna K2.
Vad är komponentavskrivning?
Komponentavskrivning innebär att en byggnad delas upp i betydande delar med väsentligt olika nyttjandeperioder, där varje del skrivs av separat. Enligt K2 kunde byggnaden skrivas av som en enda tillgång.
Skälet är att byggnadens delar håller olika länge. Stommen kan hålla i mycket lång tid, medan tak, fasad, ventilation och andra installationer behöver bytas betydligt tidigare.
Ett exempel: i en fastighet byttes taket för några år sedan, medan ventilationssystemet närmar sig slutet av sin livslängd. Delarna har helt olika förutsättningar och ska därför inte behandlas likadant i redovisningen.
Hur gör man övergången till K3 för en äldre fastighet?
Vid övergången till K3 upprättas en ingångsbalansräkning. Byggnadens redovisade värde vid övergångstidpunkten fördelas på komponenterna, och varje komponents kvarvarande nyttjandeperiod bedöms. Fastigheten skrivs alltså inte upp till marknadsvärde, och avskrivningarna börjar inte om från noll.
För en äldre fastighet är det svåraste ofta att få fram underlaget. Typiska frågor är:
- När byttes taket senast?
- Hur gamla är installationerna?
- Vilka större renoveringar har genomförts?
En aktuell underhållsplan är ofta det bästa stödet. Saknas den kan äldre handlingar behöva gås igenom och kompletteras med uppgifter om fastighetens skick. Det finns ingen komponentindelning som passar alla byggnader, eftersom ålder, konstruktion och tidigare underhåll varierar.
Hur påverkar K3 föreningens eller bolagets ekonomi?
K3 kan förändra de årliga avskrivningarna och därmed det redovisade resultatet, men inte likviditeten. Avskrivningar är ingen utbetalning, så ett sämre resultat betyder inte att en bostadsrättsförening har mindre pengar. Föreningen behöver fortfarande planera för framtida underhåll.
Utgifter för att byta en komponent, till exempel ett tak, ska enligt K3 normalt aktiveras och skrivas av under den nya komponentens nyttjandeperiod. Samtidigt skrivs eventuellt kvarvarande redovisat värde för den gamla komponenten ned.
Fastighetsägande aktiebolag behöver också se över redovisningen av uppskjuten skatt, till exempel skillnader mellan fastighetens skattemässiga och redovisade värde.
När måste övergången till K3 vara klar?
K3 gäller från första räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.
- Kalenderår: Årsredovisningen för 2026 är den första enligt K3.
- Brutet räkenskapsår: Det första räkenskapsåret som börjar under 2026, till exempel 1 juli 2026–30 juni 2027.
Mindre företag och föreningar kan välja att inte räkna om jämförelsetalen för föregående år. Då kan ingångsbalansräkningen upprättas per den 1 januari 2026.
Vår rekommendation är att börja innan bokslutet. Att samla in handlingar, bedöma nyttjandeperioder och bygga ett nytt anläggningsregister tar tid.
Vanliga frågor om K3
Måste små bostadsrättsföreningar också tillämpa K3?
Ja. Kravet gäller alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar, oavsett storlek.
Skrivs fastigheten upp till marknadsvärde vid övergången?
Nej. Det redovisade värdet fördelas på komponenter, utan uppskrivning till marknadsvärde.
Innebär högre avskrivningar att avgiften måste höjas?
Inte automatiskt. Avskrivningar påverkar resultatet men inte kassan. Avgiften styrs av föreningens faktiska utgifter och underhållsbehov.
Vilka komponenter delas en byggnad vanligtvis upp i?
Vanliga komponenter är stomme, tak, fasad, fönster, ventilation och andra installationer. Rätt indelning beror på den enskilda byggnaden.
Vad behövs för att göra komponentindelningen?
Uppgifter om när större delar byttes och vad renoveringar kostade. En aktuell underhållsplan är ofta det bästa underlaget.
Behöver ni hjälp med övergången till K3?
UCS One Business hjälper bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med redovisning, bokslut och övergången till K3. Vi bedömer vilka regler som gäller, tar fram en komponentindelning och ser till att redovisningen blir rätt från början. Kontakta oss så hjälper vi er att komma igång.
Källa: Bokföringsnämnden (BFN). Senast uppdaterad: oktober 2026.
